Las pequeñas reparaciones en una vivienda alquilada

Una de las preguntas más comunes en asuntos arrendatarios es relativa a las pequeñas reparaciones en la vivienda ¿quién debe asumir el coste de la reparación?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 21 distingue entre las reparaciones de la vivienda a cargo del arrendador y las reparaciones a cargo del arrendatario:

a) Serán a cargo del arrendador las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

b) Serán a cargo del arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Por tanto, el inquilino es quien debe hacerse cargo. Sentado lo anterior ¿qué se entiende por pequeñas reparaciones?

La ley no da respuesta a esta pregunta. En ocasiones, en los contratos de arrendamiento de vivienda se hace constar expresamente una serie de elementos o desperfectos que se consideran “pequeñas reparaciones” y que deben ser reparados y costeados por el inquilino. No obstante, cuando no es así, es la doctrina y tribunales los que vienen interpretando el concepto.
Normalmente se considera que son: “las derivadas del desgaste por el uso ordinario, sobre los elementos que no tengan el carácter de estructura o afecten a elementos fijos, como las paredes o muros de cerramientos”.

Además, se tiene que tener en cuenta indicadores como el importe de la reparación o el tipo de bien afectado o el tiempo que lleva el inquilino en la vivienda.